Bancos ditam mudanças promovidas por Temer para facilitar retomada de imóvel

Projeto de lei aprovado no Congresso traz 16 cláusulas criadas por instituições financeiras que alteram regras de retomada do imóvel. “Taxa de aluguel” contra o devedor já está em vigor     

Por Thais Haliski e Vinícius Segalla, dos Jornalistas Livres

O governo Michel Temer acatou um conjunto de mudanças sugeridas pelos bancos na lei que rege o financiamento imobiliário para facilitar a retomada do imóvel pela instituição financeira em caso de atraso nas parcelas. A nova norma obriga o mutuário devedor a pagar uma espécie de aluguel para o banco até que seu imóvel seja vendido em leilão, impede que ele questione o contrato na Justiça caso se sinta injustamente penalizado e permite que ele seja intimado sobre a retomada do imóvel por parentes, vizinhos ou ainda funcionários de condomínios residenciais ou comerciais.

No último dia 11 de julho, entrou em vigor a  Lei 13.465/17, advinda de uma medida provisória (759/16) e proposta pelo Poder Executivo. A norma inclui ou altera 16 cláusulas da Lei 9.514 de 1997, que estrutura a política de financiamento habitacional no Brasil.

A Abecip (Associação Brasileira das Empresas de Crédito e Poupança), entidade representativa dos maiores bancos do país, enviou ao governo federal, em janeiro deste ano, um anteprojeto de lei para alterar as regras dos chamados contratos de alienação fiduciária, que é quando o próprio imóvel serve como garantia de pagamento do crédito imobiliário. O objetivo declarado era acelerar a retomada do imóvel do mutuário devedor por meio de pressão financeira e redução das vias de contestação judicial. 

Os Jornalistas Livres tiveram acesso a este documento (veja arquivo anexo ao final da reportagem). Ele contém 16 sugestões de alteração na Lei. Todas foram atendidas pelo governo federal, conforme se nota ao confrontar este documento com a lei que foi aprovada no Congresso. Instituições que representam a indústria da construção civil, associações de mutuários ou qualquer outro agente civil não foram ouvidas pelo governo para alterar a lei, muito menos esboçaram qualquer anteprojeto normativo que tenha sido levado em conta pelo Planalto.

Em que pese ser de domínio público o fato de a Abecip ter entregue ao Ministério do Planejamento o anteprojeto de lei, a pasta federal, procurada pelos Jornalistas Livres, recusou-se a comentar o assunto, orientando a reportagem a procurar explicações junto ao Ministério da Fazenda. A assessoria de imprensa deste órgão, porém, também se esquivou de conceder qualquer explicação, limitando-se a dizer “que não recebeu qualquer documento da Abecip”.

Já o site da entidade bancária noticiou em fevereiro deste ano que o “Governo vai facilitar retomada de bens em caso de calote”. “O governo vai facilitar o procedimento para que bancos retomem bens financiados em caso de calote.  O ministro Henrique Meirelles disse que uma dessas medidas é o aperfeiçoamento da alienação fiduciária”, descreve o documento da entidade.

Veja, abaixo, quais foram os principais pontos que os bancos conseguiram transformar em lei e que agora regem os contratos de financiamento imobiliário no Brasil:

 

• Mutuário tem que pagar “aluguel” mais prestações até leilão do imóvel

Desde o dia 11 de julho, o mutuário que sofre a retomada extrajudicial de seu imóvel deve devolvê-lo ao banco imediatamente, ou terá que pagar uma “taxa mensal de ocupação” fixada em 1% do valor total do imóvel.

Antes da nova regra criada pelos bancos ter sido acatada pelo governo, o mutuário só tinha que pagar esta taxa depois que o imóvel fosse vendido em leilão. O Artigo 37 da lei 9.514/97 determinava:

“O fiduciante (mutuário) pagará ao fiduciário (banco), ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor do imóvel, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.”

Agora, ficou assim:

“O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor do imóvel, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.”

Ou seja, agora, durante o período em que o imóvel é retomado e até ele ser vendido pelo banco, ou o mutuário desocupa imediatamente o bem ou vê sua dívida aumentar diariamente até que o banco o venda em leilão, o que costuma demorar alguns meses.

Havia uma lógica para a lei ser como era. Quando um imóvel é retomado pelo banco, as parcelas e os encargos da dívida que o mutuário deveria pagar seguem sendo contabilizados, e são descontados do valor que o mutuário deveria receber de volta após a venda em leilão, caso o montante atingido seja superior ao que faltava para o banco receber.

Assim explica a situação o advogado especialista em Direito imobiliário Mauro Antônio Rocha,  da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP: “Os responsáveis pela redação e pela aprovação dessa alteração legal parecem não ter o conhecimento pleno dos procedimentos de execução extrajudicial na alienação fiduciária de bem imóvel. Ocorre que, no procedimento desse instituto, a partir da consolidação da propriedade há uma inversão de posições entre as partes, isto é, o credor fiduciário passa a ser devedor das obrigações de levar o bem a leilão e prestar contas do valor apurado na venda, enquanto o devedor fiduciante passa a ser credor das mesmas obrigações.”

Conforme afirma o especialista, é ao credor fiduciário que a lei confere a obrigação de organizar o primeiro leilão em até 30 dias, mais 15 dias para o segundo e cinco dias para a prestação de contas ao devedor fiduciante, de forma que só caberia a cobrança de taxa de ocupação após a venda em leilão e prestação de contas.

“Até porque”, explica o advogado, “não é incomum a situação em que o imóvel é levado a leilão em condição de que parte substancial do valor apurado seja destinada ao devedor fiduciante. Pagar taxa de ocupação integral de um bem do qual o devedor detém parcela substancial de direitos parece-nos quase uma expropriação.”

O advogado assim conclui: “Essa cobrança agora permitida pela lei proporciona ao credor meio de enriquecimento sem causa, uma vez que o débito a ser liquidado com a venda do imóvel em leilão continua evoluindo nesse período, de acordo com as cláusulas de juros e atualização monetária contratuais, até a data da venda efetiva em leilão, o que já corresponde à remuneração do credor fiduciário. A cobrança de taxa de ocupação no mesmo período é impor dupla penalidade ao devedor fiduciante.”

Já para Vinícius Costa, presidente da Associação Brasileiras dos Mutuários da Habitação – que não foi chamado para debater as alterações na lei – a nova norma caracteriza “a imposição de uma taxa que se assemelha mais a uma punição ao mutuário, com intuito de forçar a desocupação do imóvel sem a necessidade de um processo.”

Aos Jornalistas Livres, a Caixa Econômica Federal afirmou que “não cabe à CAIXA posicionar-se acerca da legislação, mas tão somente cumpri-la dentro do mais estrito respeito à lei.” Já a Presidência da República, o Ministério do Planejamento e o da Fazenda foram procurados pela reportagem para comentar o assunto, mas não responderam.

 

• Dívida pode ser cobrada com familiares, vizinhos e porteiros

Conforme determinava a lei antes de ser alterada segundo os interesses dos bancos, para que a instituição financeira desse início aos procedimentos de retomada do imóvel, era preciso notificar extrajudicialmente o devedor. Assim dizia o texto legal:

“A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído.”

Agora, se o oficial de registro de imóveis não encontrar o mutuário em seu endereço por duas vezes, poderá passar a intimação para quem estiver a seu alcance, graças a dois dispositivos que foram incluídos na lei a pedido dos bancos. São eles:

“ARTIGO 26

3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação.

3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.”

Vinícius Costa, da ABMH, explica o que a mudança representa: “O mutuário não tem a garantia de que será comunicado pela pessoa que receber o oficial cartorário, muito menos possui mecanismos de acompanhar a fase que esse procedimento se encontra para poder exercer seus direitos.”

Ele explica que a nova norma fere um princípio constitucional, o da pessoalidade, que determina que nenhum ato jurídico pode ser feito por meio de uma terceira pessoa que não aquela diretamente afetada por ele. “Com a recente alteração, passou-se a aceitar que terceiros recebam em favor do devedor principal uma notificação que é de extrema importância.”

• Mutuários perdem direito de ir à Justiça para contestar contrato

Sempre visando retomar o imóvel da forma mais rápida possível, a nova lei apresentada pelo governo Temer impede que o mutuário vá à Justiça para contestar a retomada de seu imóvel caso entenda que está sendo punido injustamente. É o que diz um novo parágrafo único incluído no Artigo 30 da lei:

“Uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo.”

Ou seja, caso o mutuário se sinta lesado em seus direitos pela retomada de seu imóvel pelo banco, ele não pode mais entrar com uma ação judicial para tentar frear a suposta retomada ilegal do bem. Agora, o máximo que ele pode fazer é abrir um novo processo por perdas e danos, na Justiça comum. A partir daí, ele enfrentará uma batalha judicial de anos com a instituição financeira que, por sua vez, poderá tomar o imóvel de pronto, por meio de um procedimento extrajudicial que não pode ser contestado juridicamente e tem duração de poucos meses.

Assim, as alterações prometem rapidez e redução de ajuizamento dos processos de retomada de imóveis, como querem os bancos, mas vão de encontro com princípios básicos do direito, como o da legalidade e livre acesso à Justiça. Segundo Mauro Antônio Rocha, os artigos são passíveis de contestação judicial. O especialista vê com preocupação as mudanças, pois as alterações vieram para evitar a judicialização e tornar o processo totalmente extrajudicial, mas podem gerar demandas sobre a validade de seus dispositivos em questões basilares do ordenamento jurídico brasileiro, alongando o procedimento.

Dos últimos anos para cá, a realidade do mercado e dos mutuários mudou diante da crise econômica e, consequentemente, a taxa de inadimplência para financiamentos imobiliários aumentou. A Caixa Econômica Federal, porém, sequer divulga qual o percentual de mutuários em atraso com suas parcelas, apenas números de imóveis recuperados. De acordo com a CEF, banco que detém quase 70% do mercado de financiamento imobiliário do país, esse número passou de 13.137 unidades em 2015, para 15.881 em 2016.

• Todas as mudanças valem também para o Programa Minha Casa Minha Vida
  

Os novos procedimentos aprovados a pedido dos bancos recaem também sobre a Lei 11.977, de 7 de julho de 2009, a norma que instituiu no país o programa Minha Casa Minha Vida, voltado à população de baixa renda.

Por seu caráter social, o programa tinha regras específicas, visando proteger o mutuário que eventualmente venha a enfrentar dificuldades financeiras. Agora, com a nova lei de Temer, o mutuário do MCMV passa a ser tratado como um financiado comum, sendo submetido às mesmas regras de aceleração da retomada extrajudicial de seu imóvel quando se tornar inadimplente.